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為了孩子的明星學區,把戶口借給別人寄、甚至簽一份租約(還特地去辦公證)，聽起來是互相幫忙,但如果你的房子曾用「自用住宅」重購退過土地增值稅,這個動作可能害你被追繳一大筆稅。本文整理自新竹縣政府稅務局的提醒,告訴你這個容易被忽略的地雷。

重購自用住宅退土增稅,有 5 年「管制期」

舊屋換新屋(不論先賣後買或先買後賣),符合條件可申請自用住宅重購退還土地增值稅。但要注意:重購的自用住宅用地有 5 年管制期，自辦妥產權移轉登記之日起 5 年內,不得再行移轉,也不得改作其他用途。

例如:A 君新購土地的登記日期為 108 年 5 月 6 日,則管制期間為 108 年 5 月 6 日至 113 年 5 月 5 日止。

哪些動作會被追繳?出租、營業、遷戶籍都算

新竹縣稅務局表示,管制期內若有下列情形,將追繳原本退還的土地增值稅:

常見的誤區是:因為孩子學區、申請育兒津貼或補助等原因把戶籍遷出,以為「只要實際還住在那裡、沒出租沒營業」就符合自用住宅規定。其實戶籍一遷出,就已經不符合土地稅法的自用住宅用地規定了,一樣會被追繳。

稅務局清查時還常發現另一種情況:有人為了讓親朋好友的小孩就讀明星學區,除了借他人寄戶口,甚至簽訂租賃契約、還到法院辦理公證。等到被追補稅款時,當事人主張「實際上並未收取任何租金,只是因學籍所需才簽租約」。

但稅務局的認定是:租賃契約是由雙方合意簽訂、形式要件已經成立,該地已非自用住宅用地,仍應依法追繳稅款。

這裡有個很值得注意的反差:辦公證原本是用來「證明契約真實存在」的,在這個情境下反而對自己不利，它坐實了「有出租/租賃關係」,讓你更難主張那只是形式。所以,千萬別為了學區隨便簽一份「假租約」去公證,很可能弄巧成拙。公證,要用在你真正要保障的真實契約上(例如真正出租時的租約公證)。

核准退還土地增值稅後,重購的自用住宅用地必須「持續」符合規定:由土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記,且無出租、無供營業使用。即使戶籍只是短暫遷出,也會被追繳。若戶籍確實需要遷出,至少要保留本人或配偶、直系親屬任何一人在原戶籍內。

Q1:我房子實際還自己住,只是戶籍遷出,也會被追稅嗎?
A:會。土地稅法看的是「戶籍登記」;戶籍遷出(未留本人/配偶/直系親屬1人)就不符自用住宅用地規定,會被追繳原退還的土增稅。

Q2:為孩子學區借戶口、簽租約但沒收租金,應該沒事吧?
A:有事。租約一經雙方合意簽訂,形式要件已成立,該地已非自用住宅用地;即使沒收租金,仍會被追繳稅款。

Q3:那把租約拿去公證,能不能反而證明「沒收租金」?
A:不行,反而更糟。公證會坐實租賃關係的存在,對主張「非自用」更不利。公證應用在真實的契約上,而非為避稅而簽的形式租約。

Q4:管制期是幾年、怎麼算?
A:5 年,自重購土地完成移轉登記之日起算。

退過重購退稅的自用住宅,5 年內務必「持續自用」:不出租、不營業、戶籍保留。別為了學區或補助,輕易把戶口、租約借人，更別簽假租約去公證,小心一個善意舉動換來一筆補稅。

如需進一步了解自用住宅用地重購退稅規定,可洽新竹縣政府稅務局(免費服務電話 0800-366969)。若你有真正的租賃要辦理公證,歡迎參考本所新竹、竹北租約公證完整指南、公證服務。

(本文整理自新竹縣政府稅務局新聞稿;實際課稅與認定,請以主管機關規定為準。)