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商用不動產(店面、辦公室、營業用房屋)的租約,複雜度遠高於一般住家。最大的不同在於:承租人多半是公司、行號或執行業務者,只要牽涉到「稅」,房東「談好的租金」和「實際入帳的金額」常常對不起來。這篇用最白話的方式,帶你看懂營業租賃裡最容易搞混、也最常吵架的「租金含稅、未稅」問題,簽約前先弄清楚,就能少掉一場糾紛。
先看一個常見情境:租金談好 3 萬,房東卻只收到 2 萬 6
王先生把名下一間店面租給一家公司,雙方口頭談好「月租 3 萬」。第一個月對方匯款進來,他一看只有 26,367 元,以為被少付,氣得打電話理論。
其實對方一毛都沒少給——少掉的 3,633 元,是公司依法「先幫他扣下來、繳給政府」的所得稅與健保補充保費。問題出在合約上:只寫了「租金 30,000 元」,卻沒寫清楚這 3 萬到底是「含稅」還是「未稅」。一個字沒講好,一年就差了 4 萬多元。
為什麼租給「公司行號」會被先扣一筆?
當房東是「個人」、房客是「營業人」(公司、行號、執行業務者)時,法律規定:公司在把租金付給房東之前,要先「代扣」兩筆錢、幫房東繳給政府。這就是房東實收會變少的原因。
扣繳所得稅 10%(白話:替房東預繳的所得稅)
依《所得稅法》,公司付租金給個人房東,要先扣下 10% 的租賃所得稅,直接幫房東繳給國稅局。等於房東的所得稅先被預繳了一部分,日後報稅時可以扣抵。
二代健保補充保費 2.11%
依《全民健康保險法》,當單次給付租金達 20,000 元以上,公司還要再扣 2.11% 的二代健保補充保險費。要特別注意:看的是「單次給付」金額,不是看月租有沒有破 2 萬之外的其他算法——單筆達 2 萬就會被扣。
兩筆加起來,公司每付一次租金,房東會先被扣掉 10% + 2.11% = 12.11%,實際入帳只剩 87.89%。
(備註:100% − 10% 扣繳 − 2.11% 補充保費 = 87.89%)
「含稅」和「未稅」差在哪?用 3 萬租金算給你看
先用一句話分辨:「未稅」= 房東實拿,稅由房客另外加上去繳;「含稅」= 稅內含在租金裡,從租金扣掉。同樣講「3 萬」,結果差很多:
想「實拿」3 萬(未稅)→ 合約要寫 34,133 元
房東若要每月實收 30,000 元,合約租金就要寫 34,133 元(算法:實收租金 ÷ 0.8789)。房客把扣繳稅款與補充保費繳進國庫後,剩下的 30,000 元才撥給房東。
合約只寫 3 萬(含稅)→ 房東實收 26,367 元
若合約只寫「租金 30,000 元」、沒註明稅費由誰負擔,房客扣掉 10% 與 2.11% 後,房東每個月實際入帳只剩 26,367 元(算法:含稅租金 × 0.8789)。
| 約定方式 | 合約租金 | 房東每月實收 | 一年差距 |
|---|---|---|---|
| 未稅(房東實拿 3 萬) | 34,133 元 | 30,000 元 | 約 43,596 元 |
| 含稅(合約只寫 3 萬) | 30,000 元 | 26,367 元 |
同樣一句「月租三萬」,因為含稅、未稅沒講清楚,一年下來房東實收可能差超過 4 萬元。這就是為什麼一定要在簽約前、白紙黑字把它寫明白。
別忽略:出租做生意,房屋稅與地價稅也會變高
房屋一旦「出租供營業使用」,持有的稅負也會跟著上升,屋主要把這些成本一起算進租金,才不會做白工:
- 房屋稅:營業用稅率 3% 起(自住住家僅 1.2%),且依「實際使用情形」課徵。
- 地價稅:一般用地稅率 10‰(千分之十)起,高於自用住宅的優惠稅率。
- 房屋稅 2.0 上路後,非自住住家稅率調整為 2%～4.8%;但若確實出租並依規定申報租賃所得,可適用較低稅率。
建議簽約前先找會計師或記帳士做一次精確的稅務試算,把房屋稅、地價稅的增加幅度也納入租金評估。
這跟「公證」有什麼關係?把稅費歸屬與違約責任寫進可強制執行的租約
回頭看王先生的糾紛,根源其實只有一個:合約沒寫清楚。商業租約金額大、租期長,更需要把約定寫明白,並讓它「有法律強制力」:
- 在租約中白紙黑字註明租金為「含稅」或「未稅」、扣繳稅款與補充保費由誰負擔,避免日後各說各話。
- 透過民間公證人辦理租約公證,並載明「逕受強制執行」;日後若房客欠租、期滿不搬,房東不必先打官司,就能直接向法院聲請強制執行。商業租賃的金額與風險更高,這道保障也更重要(延伸閱讀:新竹、竹北租約公證完整指南)。
- 不知道怎麼把這些寫進合約?可先到本所下載專區下載租約範本,或參考公證服務與應備文件、收費標準。
公證不會幫你少繳稅,但能把雙方對「稅費歸屬」與「違約責任」的約定固定下來、並取得強制執行力——這正是商業租賃最需要的保障。
常見問題 FAQ
Q1:扣繳稅款和補充保費,到底該房東付還是房客付?
A:法律上那是「房東的稅」,只是由房客代扣代繳。實務上雙方可以約定由誰實質負擔,這就是「含稅 / 未稅」的由來。重點是——合約一定要寫清楚。
Q2:如果合約沒寫含稅還是未稅,會怎樣?
A:通常會被當成「含稅」(租金內含稅),房東實收變少,也最容易吵架。財政部也明示:約定由房客負擔的扣繳稅款與補充保費,要併計為房東的租金收入。
Q3:月租沒到 2 萬,還要扣補充保費嗎?
A:補充保費看的是「單次給付」是否達 20,000 元;單次給付未達 2 萬,該次免扣補充保費(但所得稅扣繳另有規定)。
Q4:商業租約一定要公證嗎?
A:非強制,但金額大、租期長的商業租約,公證並載明逕受強制執行,能省去日後訴訟、直接聲請強制執行,對房東保障最大。
Q5:房東本身是公司(法人),也要被扣這些嗎?
A:不適用。房東若是營利事業,由公司自行開立發票報稅,沒有個人的 10% 扣繳與 2.11% 補充保費問題。
結論
商業租賃的眉角,多半藏在「稅」和「合約用字」裡。簽約前把「含稅 / 未稅」算清楚、把稅費歸屬與違約責任寫進租約,再透過公證取得強制執行力,就能把日後的爭議降到最低。
若你正要出租或承租店面、辦公室,需要協助檢視租約、辦理租約公證,歡迎參考本所公證服務,或來電 (03) 550-6081 由李依璇公證人為你說明。
(本文為一般稅務與法律資訊整理,實際稅額與申報方式,請以主管機關規定及專業會計師、記帳士意見為準。)