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公司租房子當辦公室或營業場所,常會和房東談「租金多少、稅由誰付」。如果談的是「房東實拿、稅由公司另外負擔」(也就是俗稱的「未稅」),公司身為扣繳義務人,報扣繳時有個一定要注意的眉角:你幫房東負擔的扣繳稅款和健保補充保費,在稅法上「視同租金」,要併進給付總額一起算扣繳、開扣繳憑單。算錯、報錯,還可能被處罰。本文整理自財政部高雄國稅局的說明與官方試算,用白話帶你看懂。
規則:代房東負擔的稅費,「視同租金」
據財政部高雄國稅局說明:營利事業、機關或團體向個人承租房屋給付租金時,扣繳義務人應依《所得稅法》及各類所得扣繳率標準的規定,扣繳稅款並辦理扣(免)繳憑單申報。
關鍵在於:若與出租人約定由承租人(公司)負擔扣繳稅款及全民健保補充保費,則這筆由公司負擔的稅費,「亦為租賃房屋之代價」,應視同租金、併入給付總額計算,再依規定的扣繳率扣繳稅款、申報扣繳憑單。簡單說:稅由誰付是一回事,但「申報的租金」要把這筆代付的稅費也算進去。
國稅局官方試算:房東實拿 10 萬,公司要怎麼報?
用國稅局的例子最清楚。甲公司與房東簽約承租房屋,以月租 100,000 元為例:
情況一:租金 10 萬「含稅」(稅由房東負擔)
承租人給付租金時,應扣取稅款 10,000 元(100,000 × 扣繳率 10%),並申報及繳納健保補充保費 2,110 元(100,000 × 2.11%),則房東實際收到 87,890 元(100,000 − 10,000 − 2,110)。當年度扣繳憑單應開立租金給付總額 1,200,000 元、扣繳稅額 120,000 元。
情況二:房東實拿 10 萬「未稅」(稅由公司另外負擔)
若約定除了每月給付房東 100,000 元,扣繳稅款及補充保費「另由甲公司負擔」,則甲公司每月給付的租金總額要還原為 113,777 元〔100,000 ÷(1 − 10% − 2.11%)〕。給付時應扣取稅款 11,377 元(113,777 × 10%)、繳納補充保費 2,400 元(113,777 × 2.11%)。當年度扣繳憑單應開立租金給付總額 1,365,324 元(113,777 × 12 個月)、扣繳稅額 136,524 元(11,377 × 12 個月)。
| 項目 | 含稅(稅由房東負擔) | 未稅(稅由公司負擔) |
|---|---|---|
| 每月申報租金給付總額 | 100,000 元 | 113,777 元 |
| 每月扣繳稅款(10%) | 10,000 元 | 11,377 元 |
| 每月補充保費(2.11%) | 2,110 元 | 2,400 元 |
| 房東實際入帳 | 87,890 元 | 100,000 元 |
| 年度扣繳憑單給付總額 | 1,200,000 元 | 1,365,324 元 |
公司(扣繳義務人)要特別注意的 3 件事
- 約定「未稅」時,計算基礎要「還原」:必須以「包含所負擔稅費在內的給付總額」(上例 113,777 元)為基礎計算扣繳,而不是用房東實拿的數字(100,000 元)去算,否則就會短扣繳。
- 小額免扣門檻:給付中華民國境內居住的個人,每次應扣繳稅款不超過 2,000 元者,可免予扣繳。
- 報錯會被罰:若短扣繳稅額、或未按實填報扣繳憑單,會遭受處罰(補繳 + 罰鍰)。務必正確計算、據實申報。
如有疑義,可撥打國稅局免費服務電話 0800-000-321,或利用各區國稅局網站的線上客服查詢。
其實,這就是房東房客在談的「含稅、未稅」
上面公司端的「扣繳申報」,換到房東的角度,就是大家常聽到的「租金含稅、未稅」問題——同樣講「月租 10 萬」,房東到底實拿多少、合約要寫多少,差很大。從房東立場的完整說明(實收差額、加上營業用房屋稅與地價稅的成本),可以參考 店面、辦公室出租的「含稅/未稅」與稅費完整說明;本篇則是補上「公司(承租人/扣繳義務人)該怎麼報」的官方試算。
把「稅費由誰負擔」寫進公證租約,避免日後爭議
不論最後談的是含稅還是未稅,最重要的一件事都一樣:在租約裡白紙黑字寫清楚「租金為含稅或未稅、扣繳稅款與補充保費由誰負擔」,別只口頭講。金額大、租期長的商業租賃,更建議透過租約公證並載明逕受強制執行,把這些約定固定下來、日後若有欠租或違約也好處理(延伸閱讀:新竹、竹北租約公證完整指南、公證服務與應備文件)。
常見問題 FAQ
Q1:約定「未稅」,公司是不是要多付錢?
A:是。公司要把租金「還原」成含稅前的總額(上例 113,777 元),公司實際給付(含代付的稅費)會高於房東實拿的數字。
Q2:扣繳憑單上的金額,要填房東實拿、還是給付總額?
A:要填「給付總額」(含代付的稅費),不是房東實拿的金額。這是最常見的錯誤。
Q3:算錯、報錯會怎樣?
A:短扣繳稅額或未按實填報扣繳憑單,會被補稅並裁處罰鍰。建議由會計師或記帳士協助。
Q4:有沒有小額免扣的情形?
A:有。給付境內居住的個人,每次應扣繳稅款不超過 2,000 元者,可免予扣繳。
Q5:個人房東之間(承租人不是公司)也要這樣扣繳嗎?
A:扣繳義務主要針對營利事業、機關、團體等「扣繳單位」;個人對個人出租通常沒有扣繳義務,但房東仍應自行申報租賃所得。
結論
公司租房子,若約定由公司代房東負擔扣繳稅款與補充保費,記住一句話:代付的稅費「視同租金」,要還原成給付總額來算扣繳、開扣繳憑單。算對、報對,才不會挨罰。而房東房客之間,則一定要把「含稅/未稅、稅費由誰負擔」在租約裡寫清楚,並儘量辦理公證,讓約定有保障、好執行。
若你在新竹、竹北要辦理商業租約公證,或想釐清租賃的含稅未稅與稅費問題,歡迎參考本所 商業租賃含稅未稅說明、收費標準,或到 下載專區 下載租約範本,也可來電 (03) 550-6081 由李依璇公證人為你說明。
(本文整理自財政部高雄國稅局新聞稿與官方試算;實際稅額與申報,請以主管機關規定及專業會計師、記帳士意見為準。)