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遇到欠租的房客,房東一氣之下斷水斷電、換鎖、闖進房間搬東西，這些「自力救濟」不但趕不走人,還可能讓你從房東變被告、吃上刑責、賠錢和解。本文整理自理財作家蔡志雄的專欄,點出房東最容易踩的三條刑事紅線,以及正確的處理方式。
先有個觀念:房客有「居住使用權」
房東雖然擁有房屋所有權,但既然把房子出租出去,房客就取得使用、居住的權利。所以房東不能因為「房子是我的」就為所欲為。而且要提醒:房客欠租,房東不能立刻終止租約，必須房客所欠租金以押金扣抵後尚欠 2 個月以上,還要經房東先催告給付租金、逾期不付,房東才有終止租約的權利。
紅線一:擅自進入房間 → 侵入住居罪
常聽到一種說法:碰到房客欠租,可以「會同管區員警及里長,進入房間把房客物品搬空」。這其實大有問題，員警及里長並沒有這樣的職權,租屋糾紛涉訟,依法只有法院可以處理。房東未經房客同意隨意進出房間,會觸犯刑法侵入住居罪(刑法第 306 條)。
紅線二:斷水斷電 → 強制罪
有些房東為了逼房客住不下去,主動斷水斷電。房客欠租只是民事糾紛,但房東斷水斷電已造成房客無法使用房屋,會觸犯刑法強制罪(刑法第 304 條)。
例外:如果水電費依約由房客自行負擔,房東沒有代繳義務,房客因欠繳水電費被水公司、電力公司停水停電,那與房東無關,自然無犯罪可言。
紅線三:強制換鎖 → 強制罪、甚至妨害自由
房東清空房客物品後,為避免房客再進入而換鎖,此舉妨害房客行使租賃權利,同樣構成強制罪。
實務上,基隆曾發生房東與房客因租約糾紛,房客還在屋內,房東竟從大門加裝扣環並裝上鎖頭,被檢察官以更重的剝奪他人行動自由罪(刑法第 302 條)起訴;雖然法院調查尚有其他地方可出入,僅判強制罪,但房東最終仍付出新台幣 50 萬元與被害人和解,才換來緩刑。該案每月租金才 1 萬 2 千元，50 萬元等於三年半的租金通通付諸流水。
正確做法:走「公證租約 → 強制執行」
關鍵觀念:房客欠租是民事糾紛,但房東自力救濟卻是刑事犯罪。被告民事與被告刑事，哪一種比較可怕?難怪房東願意拿高額賠償和解。正確的處理是:
- 房客欠租達 2 個月以上,先存證信函催告繳租;
- 逾期仍不付,寄存證信函終止租約;
- 仍不搬,若租約有公證並載明逕受強制執行,可直接持公證書向法院聲請強制執行遷讓(怎麼聲請,見 公證書如何聲請強制執行);若無公證,則須先打遷讓房屋訴訟。
延伸閱讀:遇到租霸欠租不搬怎麼辦、房客欠租又賴著不走。
常見問題 FAQ
Q1:房客欠租,我可以叫警察陪我進去搬東西嗎?
A:不行。員警、里長無此職權,租屋糾紛只有法院能處理;擅自進房可能觸犯侵入住居罪。
Q2:斷水斷電逼房客搬走,真的會被告嗎?
A:會。可能觸犯強制罪。除非水電費依約由房客自付、因欠繳被水電公司自行停掉,才與房東無關。
Q3:房客欠租,我可以馬上終止租約嗎?
A:不行。須欠租以押金扣抵後尚欠 2 個月以上,且經催告逾期不付,房東才能終止。
Q4:那到底該怎麼合法趕走欠租房客?
A:催告 → 終止租約 → 依公證書聲請強制執行(或先訴訟取得勝訴判決)。簽約時就辦公證,能省下最多時間。
結論
當房東想創造被動收入,千萬別讓一時衝動的「自力救濟」變成刑事犯罪、賠掉好幾年的租金。欠租走法律程序、簽約先辦公證,才是真正保護自己的方式。
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(本文整理自蔡志雄專欄;法律適用以現行《刑法》《民法》及主管機關、專業律師意見為準。)
參考來源
- 蔡志雄專欄:〈房東三大觸犯刑法行為,要小心〉,鉅亨網,2018/09/18(原始文章)。
- 刑法第 306 條:侵入住居罪
- 刑法第 304 條:強制罪
- 民法第 440 條:欠租終止租約