當包租公、包租婆,最怕的往往不是租金高低,而是遇到「欠租又賴著不走」的奧房客。本文整理自《風傳媒》專文(作者傅恪恩、責任編輯周岐原),用白話告訴你一個關鍵觀念:簽約時花一筆小錢辦「租約公證」,日後就能省去漫長官司、直接請法院把房客請出去。
趕走賴皮房客,為什麼這麼難?
房價高漲,租屋成了多數人解決居住問題的方法,也讓不少人欣羨「不事生產、等著收租」的包租公生活。但身為房東也有欲哭無淚的苦，最主要的,就是面對賴著不走的「奧房客」,這常是房東的夢魘,也阻礙了租賃市場的發展。
房東想把賴皮房客趕走,必須透過法院的強制執行程序,也就是先取得「執行名義」,再依該執行名義聲請強制執行,讓公權力介入使房客搬遷。問題是:原則上這個效力強大的執行名義,指的是「到法院起訴告房客、並拿到勝訴確定判決」，不但勞民傷財,案件還可能拖到二審,幾經周折往往已耗費相當時日,實在不符經濟效益。
關鍵解法:一份「公證+逕受強制執行」的租約
關鍵在於，如果雙方之間有一份「依公證法規定得為強制執行之公證書」,就可以「例外地」直接以該公證書當作執行名義,直接聲請強制執行,把房客請出去,不必先打官司。
另外,租賃契約上如果也載明租金、以及房客違約時應支付違約金「逕受強制執行」之意旨,並經公證,那麼只要房客不付該期租金、或違約卻不付違約金,房東就可拿著公證書,向法院聲請強制執行房客的財產來清償。所以,若不想花太多成本處理可能發生的租賃糾紛,公證租約是很好的選擇(延伸閱讀:新竹、竹北租約公證完整指南、遇到「租霸」欠租不搬怎麼辦)。
公證租約 vs 沒公證,差在哪?
知識家簡單整理租約「經公證」與「未經公證」各有什麼優缺點:
一、契約條款更公平
經公證的租約,有專業公證人為雙方把關,房東、房客的資格都會做適當審查,同時審核各項契約條款,內容較符合公平正義原則;而未經公證的租約,房客可能遇到「無權出租」的房東,付了房租最後卻沒屋可租,而且契約通常由房東提出,利益可能偏向房東一方,較有不公平之虞。
二、強制執行更快
如前所述,租約若經公證,房客未按期繳租、違約未付違約金,以及租期屆滿未返還房屋,均可直接憑公證租約向法院執行處聲請強制執行,迅速取得租金及收回房屋;而未經公證的租約,遇到不繳租金或期滿不返還房屋的房客,只能進行訴訟,等到勝訴判決確定才能聲請執行,耗費許多時間與精力。
三、費用與稅務
依使用者付費原則,請求公證須繳公證費(可參考司法院頒布的公證費用標準)。要提醒的是:不論租約有沒有公證,房東都應將租賃收入列入所得、依法繳納所得稅;而且國稅局通常會向公證人調取公證租約資料,因此公證租約的租賃所得幾乎無從規避。換言之,公證費是額外成本,但稅本來就該繳。
辦公證租約,這 2 件事一定要注意
公證書畢竟不是勝訴判決,效力沒那麼強大,作為執行名義有幾點要特別注意:
1. 租約必須「定有期限」並約定期滿返還
《公證法》第 13 條第 1 項第 3 款寫得很清楚:租賃契約必須訂有期限,而且約定於期限屆滿時交還房屋,才能以公證書聲請強制執行。因此訂約時務必確認明確的租賃期限(不能是不定期限的租約。),而且房東房客雙方要有「期限屆滿應受強制執行」的執行承諾。
2. 延長租期,要「重新公證」
租賃契約雖經公證,但公證書的效力僅及於原租賃契約所公證的部分。倘若雙方合意延長出租期限,公證書效力不會自動擴張到延長的部分;在延長的出租期間內,房東如果拿原公證書聲請強制執行,法院是會駁回的。想要繼續有公證效力,最好的辦法就是延長租期時再去找公證人公證一次。
法院、民間公證人都可以辦理
最後要告訴各位包租公(婆):不一定要到法院才能公證。我國自民國 90 年起就採行法院公證人與民間公證人「雙軌制」,法院與民間公證人辦理的公證,在法律上的效力完全相同,而且收費都按《公證法》的公證費用標準計費,並沒有比較貴。所以不喜歡法院氣氛的房東,可以多加利用民間公證人。新竹、竹北的民眾,可洽本所辦理。
常見問題 FAQ
Q1:辦了公證租約,趕房客真的不用打官司嗎?
A:在符合條件下(定期租約、載明逕受強制執行),房東可直接持公證書聲請強制執行,省去先訴訟拿勝訴判決的時間。這正是公證租約最大的好處。
Q2:不定期租約可以辦公證強制執行嗎?
A:不行。《公證法》第13條要求租約須「定有期限並約定期滿返還」,不定期租約無法以公證書聲請強制執行,這也是別讓租約變成「不定期」的重要原因。
Q3:租約到期續租,公證效力會自動延續嗎?
A:不會。公證書效力只及於原公證的期間,延長租期要重新公證,否則延長期間拿舊公證書聲請會被法院駁回。
Q4:公證費會很貴嗎?
A:依《公證法》公證費用標準計費,以租賃標的金額分級,通常數千元內;法院與民間公證人收費相同。
Q5:新竹、竹北要去哪辦?
A:可找新竹地方法院公證處,或新竹地院所屬民間公證人(含本所)。
結論
面對欠租又賴著不走的房客,與其事後苦等漫長判決,不如簽約時就花一筆小錢辦租約公證、載明逕受強制執行。記住兩個重點:租約要「定有期限並約定期滿返還」、延長租期要「重新公證」。
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(本文整理自《風傳媒》專文〈怎麼辦,房客欠租又賴著不走〉,作者傅恪恩;法規與實務說明以現行《公證法》及主管機關為準。)