把房子賣掉、要租客搬走,聽起來天經地義,但一位屋主卻差點為此賠上 300 萬元。本文整理自《風傳媒》報導(記者林喬慧、新北市地政士公會公關主委鄭文在分享的真實案例),說明一個血淋淋的教訓:租約逾期還只是「口頭續約」,可能讓你請神容易、送神難。
真實案例:賣掉店面,卻被租客卡住點交
近年房市熱絡、房價屢創新高,不少包租公、包租婆決定出脫手上房產獲利了結。但出售的物件常有「帶租約」的問題。
新北市地政士公會公關主委鄭文在分享:他承辦一件帶租約的透天店面出售案。屋主與租客的租賃契約在 2019 年 11 月就已逾期,屋主曾問租客要不要買,租客回覆買不起,但同意「配合房屋出售隨時搬遷」。
屋主見租客都準時交租、看起來老實,不疑有他,所以從前一年底開始以「口頭約定」續約,沒有再簽立任何租賃契約書,租客也都準時在月底繳租。
直到 2020 年 12 月初,屋主以 3,000 多萬元賣掉店面,並與買方約定隔年 2 月初點交、由賣方負責排除租賃權並騰空房屋。屋主立刻通知租客 1 月底前搬走，誰知租客當場翻臉,主張雙方已是「不定期租約」,加上最近添購不少生財設備,要求再給半年才搬,否則訴諸法律,甚至要求 100 萬元的搬遷費及設備補償。
問題出在哪?口頭續約=變成「不定期租約」
關鍵就在那句「口頭續約」。依《民法》第 422 條,不動產的租賃契約,期限逾一年者應以字據訂立;未以字據訂立的,視為不定期限的租賃。屋主從年底起只是口頭續約、沒簽新約,租客便主張雙方是「不定期租約」,讓屋主難以要求其限期搬遷。
更麻煩的是「買賣不破租賃」:依《民法》第 425 條,租賃物交付後,縱使所有權讓與第三人,租賃契約對受讓人(買方)仍繼續存在。因此處理帶租約的房子,如果買方要收回自用,「如何乾淨地解除租賃」就是一門很深的學問。
「公證租約」相當關鍵:違約即可強制執行
回到案例:屋主眼見買賣簽約金已成立、已收了買方 300 萬元簽約金,如果違約不賣,得加倍返還買方 300 萬元;租客搬家又要再給 100 萬元,根本得不償失。幾經折衷,最後在屋主給付 50 萬元搬遷費的前提下,租客才同意搬離退租，一場本可避免的損失。
鄭文在提醒:名下若有房屋或土地出租,最好還是與租客簽訂「公證租約」。因為公證租約受《公證法》「逕受強制執行」規範,當房客違約時,不用打官司就能直接聲請強制執行、搬遷房屋;有了這層法律保護,屋主就不會落得「請神容易送神難」的下場(延伸閱讀:新竹、竹北租約公證完整指南、房客欠租又賴著不走怎麼辦)。
從這個案例,房東要學會的 3 件事
- 租約到期要「換約」,別只口頭續約:依《民法》第422條,逾一年的不動產租約未以字據訂立,會被視為不定期租約,日後難以限期請對方搬遷。
- 簽約就辦公證、載明逕受強制執行:房客違約時可直接聲請強制執行,不必先打官司。
- 賣「帶租約」的房子,先處理好租賃關係:因「買賣不破租賃」(民法425條),買賣前務必釐清並安排好租約的終止或承接,再簽買賣契約,避免被卡點交。
常見問題 FAQ
Q1:租約到期繼續收租,就算自動續約嗎?
A:小心，逾一年的不動產租約若未再以字據(書面)訂立,依民法422條會被視為「不定期租約」,房東較難要求對方限期搬遷。到期務必重新簽書面租約。
Q2:房子賣了,租客一定要搬嗎?
A:不一定。依「買賣不破租賃」(民法425條),原租約對買方仍存在。若買方要自用,須在買賣前先安排好租約的終止或點交,別等簽了買賣才處理。
Q3:公證租約對賣方有什麼幫助?
A:公證並載明逕受強制執行的租約,房客違約或期滿不返還時,房東可不必打官司、直接聲請強制執行遷讓,大幅降低被卡住的風險。
Q4:已經變成不定期租約了,還能補救嗎?
A:建議盡快與租客重新簽訂「定有期限」的書面租約並辦理公證;必要時諮詢律師或地政士協助處理。
Q5:新竹、竹北要去哪辦公證租約?
A:可找新竹地方法院公證處,或新竹地院所屬民間公證人(含本所)。
結論
這位屋主的教訓很值得記住:「口頭續約」省了麻煩,卻埋下大雷。租約到期要換書面約、簽約就辦公證並載明逕受強制執行、賣帶租約的房子要先處理租賃關係，這三件事做到了,就能避免「請神容易送神難」。
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(本文整理自《風傳媒》2021/01/14 報導,記者林喬慧;案例由新北市地政士公會公關主委鄭文在分享。法規說明以現行《民法》《公證法》及主管機關為準。)