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很多屋主以為:「我又沒收租金,當然不用報稅。」這其實是個常見的誤會。個人自有房屋如果無償借給別人「做生意」或「執行業務」使用,就算你一毛錢都沒收,國稅局照樣會「設算租金」、要你繳綜合所得稅。本文整理自《好房網News》2016 年的報導(記者劉懿慧),並補充現行財政部規定,用白話說清楚:什麼情況要報、什麼情況可免,以及「公證」在這裡扮演什麼關鍵角色。
重點先講:無償借人「營業」,沒收錢也要報稅
據《好房網News》報導,財政部南區國稅局表示:個人自有房屋若無償出借給他人使用、供營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金行情計算租賃收入,併入綜合所得稅申報(法源:《所得稅法》第 14 條第 1 項第 5 類)。
用白話講:只要房子被拿去「做生意」,即使你沒收租金,國稅局也會「當作你有收租金」來課你的稅,這就叫「設算租金」。
一個常見情境:好心借朋友開店,卻被補稅
陳先生把名下一間店面無償借給朋友開飲料店,心想「反正我沒收租金,不用申報」。結果隔年被國稅局通知:依當地租金行情設算租賃所得,補徵綜合所得稅、還加計罰鍰。
陳先生覺得很冤,但這正是規定:房子一旦被「營業使用」,有沒有收租金都要報。好心幫忙,反而踩到稅務地雷。
哪些情況「要報」?哪些「可免」?
先把「他人」講清楚:這裡的「他人」,指的是本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。判斷要不要報,看「對象」和「用途」:
| 情況 | 是否要申報租賃所得 |
|---|---|
| 無償借給配偶或直系親屬居住、非營業用 | 免申報 |
| 無償借給他人(非親屬)供營業或執行業務用 | 須申報(不論有無收租金) |
| 無償借給他人非營業用(如純居住) | 原則可免,但須能證明「確實無償」(見下節公證) |
| 自有房屋供公司設籍(即使無實際營業行為) | 實務上稽徵機關仍可能設算租賃收入 |
報導的舉例很好懂:甲君把自有房屋無償提供給兄長居住、且未用於營業 → 毋須申報租金收入;但若兄長把該房屋改造為民宿、供他人住宿並收費 → 即使甲君未收任何租金或押金,也應依《所得稅法》報稅。
公證的角色:用「無償借用契約公證」證明確實無償
據《好房網News》報導,財政部南區國稅局指出:把財產無償借與他人使用,若要免申報租金收入,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外的二人證明確實是無償借用,並依《公證法》規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,才可免申報租金收入。
白話來說:當你把房子無償借給「非親屬」的人純居住,光是口頭講「我沒收錢」,國稅局不一定採信,還是可能設算租金。這時候,一份經過公證的「無償借用契約」加上二人見證,就是向國稅局證明「真的沒收租金」最有力的憑據,幫你避免被設算、補稅。
要提醒的是:這條免稅路徑只適用「非營業」用途;一旦是營業或執行業務使用,不論有沒有公證、有沒有收租金,都要申報。需要辦理無償借用契約公證,可參考本所公證服務與應備文件,或到下載專區下載契約範本。
被設算的租金怎麼算?
設算是依「當地一般租金行情」計算全年租金收入,再減除必要的損耗及費用後,作為租賃所得額。若屋主無法提出費用憑證,可適用財政部核定的費用標準，直接以租金收入減除 43% 後的餘額(即租金收入的 57%)作為租賃所得額,併入綜合所得稅計算。
沒報會怎樣?國稅局會設算補稅、還可能加罰
國稅局提醒:辦理綜合所得稅結算申報時,應該考慮是否有「將房屋提供給他人作營業用途」的情形。若納稅義務人沒有申報租金收入、或申報金額偏低,稅務稽徵機關將依規定設算租賃所得、補徵綜合所得稅,並可能裁處罰鍰。與其事後被補稅加罰,不如事前就把該報的報、該證明的用公證證明清楚。
常見問題 FAQ
Q1:我沒收租金,真的要報稅嗎?
A:看用途與對象。借給「非親屬」做生意、執行業務用 → 要(會被設算)。借給配偶或直系親屬純居住 → 免。
Q2:怎麼證明我真的沒收租金?
A:簽訂無償借用契約、找雙方以外的二人見證、再辦公證,是最有力的證明(限非營業用途)。
Q3:只是把公司「設籍」在我家,也要報嗎?
A:即使沒有實際營業行為,實務上稽徵機關仍可能設算租賃收入(尤其設籍者非屋主本人、配偶或直系親屬時)。建議先諮詢會計師或記帳士。
Q4:設算的租金怎麼算?
A:依當地一般租金行情計算;費用無法舉證時可用 43% 標準,以「租金收入 × 57%」作為租賃所得額。
Q5:無償借用契約公證要去哪辦?
A:可找民間公證人或法院公證處辦理。新竹、竹北的民眾可洽本所;辦理前可先看應備文件與收費。
結論
記住一句話:「沒收租金」不等於「不用報稅」。關鍵在「用途」與「對象」，把房子借給非親屬做生意,一定要報;若是純無償借用、想避免被設算,就用一份經公證的「無償借用契約」把「確實無償」證明清楚。
若你需要辦理無償借用契約公證,或想釐清自家房屋出借、公司設籍的稅務與公證問題,歡迎參考本所公證服務、收費標準,或來電 (03) 550-6081 由李依璇公證人為你說明。延伸閱讀:店面、辦公室出租的含稅/未稅與稅費說明、新竹、竹北租約公證完整指南。
(本文整理自《好房網News》2016/09/20 報導,並補充現行財政部規定;實際課稅與申報方式,請以主管機關規定及專業會計師、記帳士意見為準。)
參考來源
- 好房網News:〈房屋無償出借營業 仍須報稅〉,記者劉懿慧,2016/09/20(原始報導)。
- 財政部稅務入口網:房屋無償借與他人使用,是否要課徵綜合所得稅?
- 財政部稅務入口網:個人出租土地及房屋之所得,是否要課徵綜合所得稅?
- 財政部賦稅署:個人房東出租房屋應如實申報租賃所得,以免遭補稅處罰