本文目錄
租屋糾紛層出不窮，房客欠租不搬、房東不退押金,雙方各說各話、卡在那裡。其實有一個方法,能讓你日後不必先打一場曠日廢時的官司,就能直接請法院出手:把租約拿去「公證」。本文整理自《蘋果日報》2014 年的報導(記者鄭婷方),並由本所補充現行法規依據與實務說明,用白話說明租約公證如何保障你。
租約公證能幫你什麼?租屋糾紛不必先打官司
一般私下簽的租約,遇到糾紛常常只能向鄉鎮市區的調解委員會申請調解,苦無公權力的第三方能直接介入。據《蘋果日報》報導,專家建議:簽約後,租賃雙方可向法院公證處或民間公證人辦理租約公證,日後面臨租屋糾紛,就能經由法院以「強制執行」處理。
用白話講:經過公證、並載明「逕受強制執行」的租約,等於先把判決效力準備好了。日後房客欠租不搬、或房東不退押金,拿著這份公證租約就能直接向法院聲請強制執行,不必先花一兩年打官司、等到勝訴判決確定(法源:《公證法》第 13 條)。
先看一個常見情境:房客欠租又賴著不走
林小姐把一間套房租給房客,租期一年。半年後房客開始拖欠租金,扣掉押金後還欠了兩個月,人卻賴著不搬。
如果當初只是普通租約,林小姐得先到法院起訴、等勝訴判決確定,才能聲請強制執行,往往一拖就是一年半載。但她當初有把租約辦公證、並載明逕受強制執行，這時她可以直接拿公證書向法院聲請,強制房客返還房屋、給付欠租,省下漫長又花錢的訴訟。這正是租約公證最實際的價值。
怎麼辦理?法院公證處 vs 民間公證人
辦租約公證有兩種管道:法院公證處或民間公證人,兩者作成的公證書效力相同。
應備文件與到場
崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示:租約公證時租賃雙方都要出席,並攜帶身分證、印章、雙方已簽名的租約;房東另須帶建物謄本(影本即可)。
任一方若不便出席,也可以找代理人處理,但當事人要先到戶政事務所申請印鑑證明,再提供授權書,而且交給代理人的文件,印鑑都必須一致。
時間彈性:法院較固定、民間較自由
曹筱筠指出:若選擇法院公證處,可先提出申請再預約公證時間,會有公證人協助處理,但時間可能較無法彈性選擇;若選擇具執業證明的民間公證人,則可自行商量公證時間,相對自由許多。新竹、竹北的民眾,可找新竹地方法院公證處,或新竹地院所屬的民間公證人辦理。
公證費用怎麼算?
公證費是依租賃標的金額的級距來收取,並因加註「逕受強制執行」而加收。據報導,常見的級距為:
| 年租金(標的金額) | 公證費用 | 其中含強制執行加註費 |
|---|---|---|
| 20 萬元以下 | 1,500 元 | 500 元 |
| 20 萬～50 萬元 | 3,000 元 | 1,000 元 |
付費比例由租賃雙方自行協議。費用花得不多,換來的卻是「免訴訟、直接強制執行」的保障(更完整的計費基礎與試算,可參考 新竹、竹北租約公證完整指南)。
哪些情況可以請求強制執行?記得寫進租約
曹筱筠表示,租約一旦經公證,日後若發生:承租人不返還租賃物、扣完押金後仍欠租 2 個月,或房東未返還押金等情況,另一方就能拿具強制執行效力的公證租約,到法院請求強制執行,相對較有保障。
中信房屋資深法務專員白宗益也建議:租賃雙方應把未來可請求強制執行的狀況,詳細載明在租約裡,避免真的發生糾紛時難以處理。
依《公證法》第 13 條,租用建築物且定有期限、應於期限屆滿時返還,以及租金等金錢給付,都可以在公證書中載明「逕受強制執行」。所以簽約辦公證時,務必把「返還房屋、給付租金及違約金」等項目寫清楚,日後才執行得了。
注意:公證效力會隨租約屆滿,通常一年一公證
要特別提醒:公證的效力會隨著租約屆滿而失效,實務上一般是「一年一公證」;若逐年重新簽約,就必須另外再辦一次公證,效力才會延續。
白宗益也提到,實務上多半是法人或公司行號名義出租、承租房屋,才會特別去辦公證;不少民眾覺得手續麻煩又要付費而卻步。但其實一般民眾同樣有權要求租約公證,尤其在金額大、租期長的情況下,這道保障特別值得。
房東 vs 房客:攻防重點一次看
| 對象 | 注意事項 |
|---|---|
| 房東 | ◎租約若經公證,租約屆滿後房客若不返還租賃物、扣除押金後仍欠租 2 個月,可向法院請求強制執行 ◎公證費用可與房客協議分攤比例 ◎除了身分證、印章與租約,房東公證還須攜帶建物謄本 ◎將可請求強制執行的狀況在租約中載明 |
| 房客 | ◎租約若經公證,租約屆滿後房東若不返還押金,可向法院請求強制執行 ◎房客可向房東要求租約公證,但可能面臨房東不願「出租事實曝光」而被拒 ◎租約內容經公證人審核過,相對較有保障 |
(以上攻防整理自《蘋果日報》採訪。)
常見問題 FAQ
Q1:沒辦公證的租約,遇到糾紛就沒救嗎?
A:不是沒救,但你得先到法院起訴、拿到勝訴確定判決,才能聲請強制執行,曠日廢時。公證並載明逕受強制執行,正是省去這一大段的關鍵。
Q2:租約公證一定要雙方到場嗎?
A:原則上要。若不便到場,可由代理人辦理,但當事人須先辦理印鑑證明 + 授權書,且印鑑一致。
Q3:公證費由房東付還是房客付?
A:法律沒有硬性規定,雙方可協議分攤,建議在租約中先約定清楚,避免日後爭執。
Q4:租約到期續租,還要再公證嗎?
A:要。公證效力會隨租約屆滿而失效,一般一年一公證,續租請重新辦理。
Q5:新竹、竹北要去哪裡辦?
A:可找新竹地方法院公證處,或新竹地院所屬的民間公證人(含竹北),兩者收費與效力相同。商用店面、辦公室租賃還牽涉稅務,可一併參考 店面、辦公室出租的含稅/未稅與稅費說明。
結論
租約公證花的錢不多,換來的卻是「免訴訟、直接強制執行」的保障,對房東、房客都是一道值得的保險。三個重點記起來:辦理時載明逕受強制執行、把可執行的狀況寫進租約、續租記得重辦。
若你在新竹、竹北要辦租約公證,或想先看懂費用與應備文件,歡迎參考本所的 新竹、竹北租約公證完整指南、收費標準,或到 下載專區 下載租約範本,也可來電 (03) 550-6081 由李依璇公證人為你說明。
(本文整理自《蘋果日報》2014/07/05 報導,並補充現行《公證法》規定與實務;實際辦理方式與費用,請以公證人及主管機關說明為準。)
參考來源
- 蘋果日報:〈租約公證 糾紛可請求強制執行〉,記者鄭婷方,2014/07/05(原始報導出處)。
- 公證法第 13 條(全國法規資料庫)
- 司法院:如何辦理房屋租賃契約公證
- 臺灣新竹地方法院:公證業務