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遇到積欠房租又不願搬離的「租霸」,大概是房東最頭痛的惡夢——錢收不到、房子要不回,還得花上一兩年打官司。本文從《自由時報》2022 年的一則新聞談起(新北市社會住宅推動修《公證法》清理租霸),用白話帶你看懂:其實一份「經公證、並載明逕受強制執行」的租約,就能讓房東少走很多冤枉路。
新聞回顧:新北社宅推動修《公證法》清理「租霸」
據《自由時報》2022 年報導,新北市住宅及都市更新中心與中華民國公證人公會全國聯合會共同推動《公證法》修法,要讓社會住宅遇到欠租租霸時更好處理,經管的 1,567 戶社宅都適用。
新北住都中心副執行長錢奕綱舉了兩個真實案例:一名社宅租客惡意積欠房租及停車位租金長達半年、還在社區鬧事危害治安;另一名申請租金緩繳與分期後未如期繳納,雙方協議提前終止租約,房客卻不搬。兩人都以「優先戶」身分入住、享市價 64 折優惠租金,違約在先又佔據資源。以往這類個案經民事訴訟得耗 7 到 8 個月,曠日廢時。
公證人公會全國聯合會理事長周家寅指出:《民法》第 440 條規定承租人欠租達 2 個月可終止租約;若《公證法》第 13 條修法通過,將增強公證書的執行力,房東不必等租期屆滿,在欠租達 2 個月或經雙方協議終止租約後,就能依公證書聲請強制執行遷讓,不必苦等冗長判決。住都中心預估,可從 7 到 8 個月縮短到 1 到 3 個月,讓社宅名額更快釋出給需要的人。
這項修法後來通過了嗎?(2026 現況更新)
這裡要老實說明:上面是 2022 年的新聞,當時草案在立法院完成一讀、「今年有望三讀」。但截至目前,這項放寬「租期未屆滿」也能直接強制執行的《公證法》第 13 條修正草案,仍在立法程序中,尚未完成三讀。
也就是說,依現行《公證法》第 13 條,租約公證的「逕受強制執行」,主要適用於「定有期限、期滿應返還」的情形,以及租金等金錢給付。若租期「未屆滿」就欠租、想直接遷讓,目前仍有限制——這正是這次修法想補上的缺口。
但請別誤會:這不代表現行的租約公證沒用。剛好相反,它已經能保障房東相當多的情況。
現行租約公證能幫房東什麼?免訴訟、直接強制執行
依現行《公證法》第 13 條,只要租約經公證並載明「逕受強制執行」,遇到下列情況,房東可不必先打官司,直接持公證書向法院聲請強制執行:
- 租期屆滿,房客不返還房屋 → 可聲請強制執行遷讓、點交。
- 房客積欠租金、違約金 → 可聲請強制執行給付。
用白話講:公證租約等於先把「判決效力」準備好,省去先打訴訟、等勝訴判決確定的一兩年。這對房東是最實際的保障。更完整的說明,可參考新竹、竹北租約公證完整指南,以及租約公證如何讓糾紛直接請求強制執行。
房客欠租 2 個月,房東可以怎麼做?(民法 440 條 + 處理 SOP)
法律依據是《民法》第 440 條:承租人遲付租金,房東可定相當期限催告;逾期仍未支付,房東得終止租約。房屋租賃的部分,遲付租金總額需達 2 個月以上,才能據此終止。
實務上的處理步驟大致如下:
- 寄存證信函催告繳租(給一段合理期限,例如 5 到 7 日)。
- 仍不付 → 寄存證信函通知終止租約。
- 仍不搬 → 若租約有公證並載明強制執行,可持公證書向法院聲請強制執行遷讓(依強制執行法第 124 條);若沒有公證,則須先提「遷讓房屋」訴訟、取得勝訴確定判決後,才能聲請強制執行。
看出差別了嗎?當初有沒有辦公證,決定了你是「直接執行」還是「先打一場官司」。站上另有一篇實例可參考:房客欠租又賴著不走,怎麼辦?
重要提醒:趕租霸別「自力救濟」,反而害到自己
就算房客真的是租霸,也千萬不要自己換鎖、搬走對方東西、斷水斷電。這些「自力救濟」可能觸犯強制罪、毀損罪等,反而讓房東從有理變沒理、甚至要賠錢。站上就有一則案例:要租客搬家,房東卻險賠 300 萬。正確做法,是依法催告、終止,再循公證書或法院判決強制執行。
常見問題 FAQ
Q1:公證租約現在就能在「租期未滿」時直接趕走欠租租霸嗎?
A:目前還不行。現行《公證法》第 13 條的逕受強制執行,主要適用「期滿返還」與租金給付;租期未屆滿的欠租遷讓,仍須走終止租約 + 訴訟,或等待修法。但有公證仍對房東大為有利。
Q2:房客欠幾個月,房東才能終止租約?
A:房屋租賃,遲付租金總額達 2 個月以上,經催告仍不付,房東得依《民法》第 440 條終止租約。
Q3:沒辦公證,遇到租霸怎麼辦?
A:須先寄存證信函催告、終止租約,再提遷讓房屋訴訟,取得勝訴確定判決後才能聲請強制執行,通常較耗時。所以建議簽約時就一併辦公證。
Q4:可以自己換鎖把租霸趕走嗎?
A:不行。自力救濟可能觸法,務必循法律途徑處理。
Q5:新竹、竹北要去哪裡辦租約公證?
A:可找新竹地方法院公證處,或新竹地院所屬的民間公證人(含本所)。辦理前可先了解應備文件與收費。
結論
「租霸」之所以難纏,常常是因為當初的租約只是一份普通契約,出了事只能慢慢打官司。與其事後苦等判決,不如在簽約時就把租約辦公證、載明逕受強制執行——花的錢不多,卻能在出事時,替你省下一兩年的訴訟冤枉路。
若你在新竹、竹北要辦租約公證,或想了解費用與應備文件,歡迎參考本所新竹、竹北租約公證完整指南、公證服務、收費標準,或到下載專區下載租約範本,也可來電 (03) 550-6081 由李依璇公證人為你說明。
(本文整理自《自由時報》2022/01/13 報導,並補充現行《公證法》第 13 條、《民法》第 440 條規定與修法現況;實際辦理與個案處理,請以公證人及主管機關說明、專業律師意見為準。)
參考來源
- 自由時報:〈加速清理社會住宅「租霸」 新北擬修公證法提高強制執行效力〉,記者賴筱桐,2022/01/13(原始報導)。
- 公證法第 13 條(全國法規資料庫)
- 民法第 440 條(全國法規資料庫)
- 司法院:如何辦理房屋租賃契約公證